Nekretnine:
Novo doba tržišta komercijalnih nekretnina
30.5.2012 13:57:00 | Autor/Izvor: NN/Business.hr/Presscut
Tijekom posljednjih sedam godina svjedoci smo procesa brzog razvoja i naglog sazrijevanja tržišta komercijalnih nekretnina. Na tržištu koje je bilo posve nerazvijeno 2005. godine u relativno kratkom razdoblju došli smo u situaciju u kojoj su dostupnost i kvaliteta svih vrsta komercijalnih nekretnina, možemo slobodno reći, na najvišoj mogućoj razini.
U 2012. godini, u kontekstu svih vrsta komercijalnih nekretnina, spominju se termini kao zasićenost tržišta, prevelika koncentracija određene vrste proizvoda u pojedinim gradovima, a najčešće postavljane pitanja su kako i kamo dalje. Temeljem svog poznavanja i percepcije aktualnog stanja na tržištu nekretnina mogu samo ponovno istaknuti da možemo biti sretni što danas u Hrvatskoj poslujemo u razvijenom i konkurentnom okruženju, gdje postoji izbor različitih vrsta proizvoda komercijalnih nekretnina, gdje svaki novi projekt podiže razinu opće kvalitete te da se u tom pogledu već neko vrijeme nalazimo na visokoj razini standarda razvijene Europe.
S druge strane, sada je puno teže ostvariti zacrtane razvojne ciljeve u pogledu rokova razvoja nekretnina i rokova povrata uloženih sredstava pa nijedna investicija nije sigurna i izvjesna sama po sebi (bulletproof). Prošla je godina bila izrazito aktivna u razvoju poslovnih uredskih nekretnina jer je počela realizacija projekata poput Sky Officea u Zagrebačkoj aveniji, Green Golda i zgrade Auto Hrvatske na Radničkoj cesti, Bundeka, uređenja staroga Cimosova nebodera u Zagrebačkoj aveniji, zgrade tvornice Vesne na Trešnjevci, gradnja Adrisove zgrade u Jagićevoj ulici, Nivina poslovnog centra u Ulici baruna Filipovića. Sve su to primjeri investicija koje su danas u različitim fazama razvoja i nisu ostale samo na papiru.
Kao što smo i predviđali, investitori su iskoristili posljednje tri godine za preslagivanje i organizaciju poslovanja Iskoristili su vrijeme za planiranje i razvoj proizvoda kojima će uspjeti privući prije svega potencijalne zakupce i partnere te samim time uspjeti zainteresirati banke i osigurati financiranje, koje je temeljeno na dugoročnom i održivom poslovanju proizvoda. Većina spomenutih projekata ima unaprijed iznajmljen postotak korisnog prostora, a gradnja je počela tek nakon što su investitori osigurali partnere na projektu. Sa sigurnošću možemo reći daje tržište razvoja nekretnina posljednjih godina evoluiralo, a pod time mislim i na kupce i na prodavatelje, i na zakupce i na iznajmljivače.
Dakako, sada je puno teže planirati, predviđati, graditi i uistinu finalizirati proizvod pa se unaprijed koriste svi dostupni alati kako bi se uopće došlo u fazu razvoja. Sada na tržištu, za razliku od prije dvije godine, ima jako malo ili uopće nema spekulativnih investicija u uredske,f projekte, stoje pokazatelj visokog stupnja razvijenosti našeg tržišta. Logistički se projekti rijetko spominju, ali u neizvjesnim vremenima ta vrsta nekretnina postaje itekako zanimljiva. U Hrvatskoj zbog eksplozije cijena zemljišta nismo svjedočili znatnijem broju tih projekata. No ta vrsta nekretnina u pravilu je i najsigurnije ulaganje investitora. Naime, logistički prostori imaju siguran dugoročni zakup, a relativno su jednostavni za razvoj i upravljanje. U pravilu gradnja te vrste nekretnina počinje s poznatim zakupcima koji svojim ugovorom garantiraju povrat investicije pa je i rizik manji kada počne njezina realizacija.
Primjer takvog dobrog projekta je u Jastrebarskom i trenutačno je u fazi razvoja, a nekolicina ih je najavljena i neće se početi razvijati dok se ne osiguraju zakupci. Trenutačno je razvoj maloprodajnih komercijalnih nekretnina najviše osporavan i spominjan u kontekstu zasićenosti, prije svega u Zagrebu, ali i u ostatku zemlje. U Zagrebu imamo otprilike 580 m2 trgovačkog prostora na 1000 stanovnika, a taj prosjek u Hrvatskoj iznosi 22 m2. Naravno da stupanj razvoja trgovačkih nekretnina u 2012. nije na istoj razini kao 2007., ali prije pet godina Hrvatska je bila doslovno nerazvijeno tržišta pa nije ni realno očekivati isti stupanj razvoja takve vrste nekretnina u godinama koje dolaze. Razvoj trgovačkih nekretnina sada ide kroz ciljano i promišljeno ulaganje investitora u specifične projekte (niche-segmentation po principu definiranja koncepta projekta i niche-orientation po principu definiranja i targetiranja ciljanih skupina kupaca i korisnika) te detaljnu analizu lokacija (LLL je poznati izraz o tri najvažnije stvari koje su preduvjet uspjeha trgovačkog projekta- lokacija, lokacija, lokacija).
I u segmentu komercijalnih nekretnina završilo je vrijeme spekulativnih investicija u Hrvatskoj. Kao primjer ciljanog i promišljenog ulaganja u Zagrebu smo svjedoci početka gradnje Point Shopping centra, prvog kvartovskog trgovačkog centra koji je fokusiran na svoje mikrookruženje od 60.000 ljudi na pet minuta udaljenosti od samoga centra s iznimno dobrom prometnom povezanosti (tramvaj, auto, autobus). Zbog specifičnosti toga naselja, gustoće naseljenosti, standarda života te frekvencije prolaska stanovništva iz drugih dijelova grada zbog Jarunskog jezera, Point Shopping centar ima razinu obuhvata stanovništva kao da se nalazi u samom centru srednje velikoga grada u Hrvatskoj, poput Šibenika ili Varaždina.
U travnju 2012. u Zagrebu je otvoren City Centar One East, koji ponudom ne odskače od starijeg brata na zapadu grada i bilježi izuzetno veliku posjećenost. Garden Mall je premali za sve zakupce koji žele u njemu otvoriti svoju trgovinu pa investitor planira proširenje. Nadalje, u Slavonskom Brodu je pri kraju razvoj trgovačkog centra City Colosseum i već je iznajmljeno više od 70 posto prostora, kao i u ZTC-u u Rijeci. U Puli, Dubrovniku, Vinkovcima, Sisku, Gospiću i Poreču investitori sustavno traže dobre lokacije za razvoj trgovačkih prostora. Prilikom planiranja novih projekata na svakom razvijenom tržištu naglasak se stavlja na specifičnost proizvoda koji je osmišljen temeljem znanja o stanju i predviđanjima razvoja tržišta.
Stoga je reći da imamo zasićeno tržište i da je završilo vrijeme razvoja trgovačkih centara u Hrvatskoj previše uopćena i nedovoljno promišljena izjava. Činjenica je da se danas puno teže pobjeđuje u utakmici na tržištu trgovačkih prostora, ali tako je na svakom razvijenom tržištu. Povrat investicije na ulaganje u trgovačke prostore produljio se na 13 i više godina. Sada je puno teže održati trgovački centar dugoročno uspješnim i privlačnim krajnjim potrošačima. Međutim, to je poslovni rizik koji investitor i zakupnik prihvaćaju pa sada, više nego ikada, njegove pozitivne i negativne posljedice snose zajednički.
U 2012. godini, u kontekstu svih vrsta komercijalnih nekretnina, spominju se termini kao zasićenost tržišta, prevelika koncentracija određene vrste proizvoda u pojedinim gradovima, a najčešće postavljane pitanja su kako i kamo dalje. Temeljem svog poznavanja i percepcije aktualnog stanja na tržištu nekretnina mogu samo ponovno istaknuti da možemo biti sretni što danas u Hrvatskoj poslujemo u razvijenom i konkurentnom okruženju, gdje postoji izbor različitih vrsta proizvoda komercijalnih nekretnina, gdje svaki novi projekt podiže razinu opće kvalitete te da se u tom pogledu već neko vrijeme nalazimo na visokoj razini standarda razvijene Europe.
S druge strane, sada je puno teže ostvariti zacrtane razvojne ciljeve u pogledu rokova razvoja nekretnina i rokova povrata uloženih sredstava pa nijedna investicija nije sigurna i izvjesna sama po sebi (bulletproof). Prošla je godina bila izrazito aktivna u razvoju poslovnih uredskih nekretnina jer je počela realizacija projekata poput Sky Officea u Zagrebačkoj aveniji, Green Golda i zgrade Auto Hrvatske na Radničkoj cesti, Bundeka, uređenja staroga Cimosova nebodera u Zagrebačkoj aveniji, zgrade tvornice Vesne na Trešnjevci, gradnja Adrisove zgrade u Jagićevoj ulici, Nivina poslovnog centra u Ulici baruna Filipovića. Sve su to primjeri investicija koje su danas u različitim fazama razvoja i nisu ostale samo na papiru.
Kao što smo i predviđali, investitori su iskoristili posljednje tri godine za preslagivanje i organizaciju poslovanja Iskoristili su vrijeme za planiranje i razvoj proizvoda kojima će uspjeti privući prije svega potencijalne zakupce i partnere te samim time uspjeti zainteresirati banke i osigurati financiranje, koje je temeljeno na dugoročnom i održivom poslovanju proizvoda. Većina spomenutih projekata ima unaprijed iznajmljen postotak korisnog prostora, a gradnja je počela tek nakon što su investitori osigurali partnere na projektu. Sa sigurnošću možemo reći daje tržište razvoja nekretnina posljednjih godina evoluiralo, a pod time mislim i na kupce i na prodavatelje, i na zakupce i na iznajmljivače.
Dakako, sada je puno teže planirati, predviđati, graditi i uistinu finalizirati proizvod pa se unaprijed koriste svi dostupni alati kako bi se uopće došlo u fazu razvoja. Sada na tržištu, za razliku od prije dvije godine, ima jako malo ili uopće nema spekulativnih investicija u uredske,f projekte, stoje pokazatelj visokog stupnja razvijenosti našeg tržišta. Logistički se projekti rijetko spominju, ali u neizvjesnim vremenima ta vrsta nekretnina postaje itekako zanimljiva. U Hrvatskoj zbog eksplozije cijena zemljišta nismo svjedočili znatnijem broju tih projekata. No ta vrsta nekretnina u pravilu je i najsigurnije ulaganje investitora. Naime, logistički prostori imaju siguran dugoročni zakup, a relativno su jednostavni za razvoj i upravljanje. U pravilu gradnja te vrste nekretnina počinje s poznatim zakupcima koji svojim ugovorom garantiraju povrat investicije pa je i rizik manji kada počne njezina realizacija.
Primjer takvog dobrog projekta je u Jastrebarskom i trenutačno je u fazi razvoja, a nekolicina ih je najavljena i neće se početi razvijati dok se ne osiguraju zakupci. Trenutačno je razvoj maloprodajnih komercijalnih nekretnina najviše osporavan i spominjan u kontekstu zasićenosti, prije svega u Zagrebu, ali i u ostatku zemlje. U Zagrebu imamo otprilike 580 m2 trgovačkog prostora na 1000 stanovnika, a taj prosjek u Hrvatskoj iznosi 22 m2. Naravno da stupanj razvoja trgovačkih nekretnina u 2012. nije na istoj razini kao 2007., ali prije pet godina Hrvatska je bila doslovno nerazvijeno tržišta pa nije ni realno očekivati isti stupanj razvoja takve vrste nekretnina u godinama koje dolaze. Razvoj trgovačkih nekretnina sada ide kroz ciljano i promišljeno ulaganje investitora u specifične projekte (niche-segmentation po principu definiranja koncepta projekta i niche-orientation po principu definiranja i targetiranja ciljanih skupina kupaca i korisnika) te detaljnu analizu lokacija (LLL je poznati izraz o tri najvažnije stvari koje su preduvjet uspjeha trgovačkog projekta- lokacija, lokacija, lokacija).
I u segmentu komercijalnih nekretnina završilo je vrijeme spekulativnih investicija u Hrvatskoj. Kao primjer ciljanog i promišljenog ulaganja u Zagrebu smo svjedoci početka gradnje Point Shopping centra, prvog kvartovskog trgovačkog centra koji je fokusiran na svoje mikrookruženje od 60.000 ljudi na pet minuta udaljenosti od samoga centra s iznimno dobrom prometnom povezanosti (tramvaj, auto, autobus). Zbog specifičnosti toga naselja, gustoće naseljenosti, standarda života te frekvencije prolaska stanovništva iz drugih dijelova grada zbog Jarunskog jezera, Point Shopping centar ima razinu obuhvata stanovništva kao da se nalazi u samom centru srednje velikoga grada u Hrvatskoj, poput Šibenika ili Varaždina.
U travnju 2012. u Zagrebu je otvoren City Centar One East, koji ponudom ne odskače od starijeg brata na zapadu grada i bilježi izuzetno veliku posjećenost. Garden Mall je premali za sve zakupce koji žele u njemu otvoriti svoju trgovinu pa investitor planira proširenje. Nadalje, u Slavonskom Brodu je pri kraju razvoj trgovačkog centra City Colosseum i već je iznajmljeno više od 70 posto prostora, kao i u ZTC-u u Rijeci. U Puli, Dubrovniku, Vinkovcima, Sisku, Gospiću i Poreču investitori sustavno traže dobre lokacije za razvoj trgovačkih prostora. Prilikom planiranja novih projekata na svakom razvijenom tržištu naglasak se stavlja na specifičnost proizvoda koji je osmišljen temeljem znanja o stanju i predviđanjima razvoja tržišta.
Stoga je reći da imamo zasićeno tržište i da je završilo vrijeme razvoja trgovačkih centara u Hrvatskoj previše uopćena i nedovoljno promišljena izjava. Činjenica je da se danas puno teže pobjeđuje u utakmici na tržištu trgovačkih prostora, ali tako je na svakom razvijenom tržištu. Povrat investicije na ulaganje u trgovačke prostore produljio se na 13 i više godina. Sada je puno teže održati trgovački centar dugoročno uspješnim i privlačnim krajnjim potrošačima. Međutim, to je poslovni rizik koji investitor i zakupnik prihvaćaju pa sada, više nego ikada, njegove pozitivne i negativne posljedice snose zajednički.
Marketing |
Komentari i pitanja | Arhiva vijesti | Linkovi | | Impressum
O nama | Uvjeti korištenja stranica | Kontakt | TV Broadcast | TEDx | FameLab® | e-učenje | Mapa weba
Ukupno 669.152 poslovne informacije
Copyright by:
Autor/Izvor: 
